La Société Civile Immobilière (SCI) est une entreprise effectuant des activités civiles par opposition aux activités non commerciales. Par exemple, vous avez l’agriculture, les professions libérales ou l’extraction. Pour tout propriétaire, sa création facilite la gestion des biens immobiliers. Il existe plusieurs catégories de SCI. Il y a notamment celles familiale, de location, d’attribution et de construction vente. Quel que soit le type de SCI, cette dernière s’oppose à l’indivision qui est une méthode utilisée dans le cas d’une propriété partagée entre associés. Si vous la créez, vous devez respecter un certain nombre de règles générales. Celles-ci sont prévues dans les articles 1832 à 1873 du Code civil. Ces textes prennent aussi en compte toutes les dispositions fondamentales relatives aux sociétés civiles. Comment créer une SCI en toute simplicité ? Voici un guide qui présente en détail tout ce qu’il convient de savoir sur la démarche à suivre.
La SCI en quelques mots
La SCI est utile pour mettre en œuvre des opérations de construction, de vente ou de gestion d’immeubles. Son régime se caractérise par un certain nombre d’éléments essentiels :
- l’objet social (à caractère civil, il porte sur la gestion du patrimoine immobilier)
- le capital social (généralement, il est fixé librement et divisé en parts égales entre les associés)
- le régime fiscal (la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu) puis
- les associés (il faut au minimum deux associés).
Le dernier élément caractéristique de la SCI est le mode de gestion. Le gérant de la SCI peut être une personne physique, morale, un associé ou non.
La création de la SCI en quatre étapes
Pour créer une SCI, vous devez suivre un processus très formel. En effet, il est nécessaire d’établir dès le départ les modalités de son fonctionnement.
La constitution du capital social de la SCI
Tous les associés doivent obligatoirement participer à la constitution du capital social pour la création de la SCI. Ils apportent des biens dont la propriété est transférée sur le compte de la société pour recevoir en contrepartie des parts sociales. Par ailleurs, aucune exigence n’est liée au montant du capital social. Toutefois, les tiers ont tendance à plus faire confiance aux sociétés dont les ressources apportées sont élevées. I
Ils ont tendance à croire que les capitaux sont importants, plus les investisseurs sont crédibles et fiables. Les apports des associés peuvent être en numéraire ou en nature. Ceux en numéraire constituent toute somme d’argent versée en espèces, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la société. À l’inverse, les apports en nature désignent les biens meubles ou immeubles.
L’apport peut être effectué de quatre manières différentes. Cela peut être en pleine propriété, en jouissance, en usufruit ou en nue-propriété. En cas d’apport d’un bien immeuble au capital social, il faut nécessairement l’établissement des statuts de la SCI par acte authentique. Enfin, il est possible de créer une SCI à capital variable de sorte que celui-ci varie librement entre un montant plancher et celui plafond. Mais dans ce cas, seul le coût minimum du capital devra être libéré.
La rédaction des statuts de la SCI
Une autre étape essentielle de la création de la SCI est la rédaction de ses statuts en vue d’établir son mode de fonctionnement. Ces règlements sont établis de trois façons : par écrit, par acte authentique ou sous signature privée. Ce principe est prévu dans l’article 1835 du Code civil. Ce dernier fait mention notamment des apports de chaque associé, de la forme de la SCI, de son objet et de son appellation. De plus, ces textes prévoient également le siège social de la société, son capital social, sa durée et les modalités de son fonctionnement.
À la longue, il est possible de procéder à une modification des statuts de la SCI. Ces derniers peuvent également comporter des dispositions relatives au quorum, aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales. De même, ils doivent être enregistrés au Service des Impôts des Entreprises en cas d’établissement par acte authentique. C’est également indispensable lorsqu’il y a eu apport d’immeuble au capital social. Les statuts de la SCI sont tenus d’être enregistrés au plus un mois après leur signature.
La publication d’un avis de création
Dès que les statuts sont signés, les tiers de la création de la SCI doivent impérativement être informés. Pour ce faire, il devient nécessaire de publier un avis de création sur un support légal. Cette déclaration doit être réalisée dans le département du siège social de l’entreprise. L’avis de création de la SCI doit comporter la date et la nature des statuts, la durée de la société et l’adresse du siège social.
Il est tenu de mentionner la forme de la SCI, le montant du capital, la dénomination sociale, l’objet social, l’identité et les coordonnées du gérant. De même, l’avis de création doit prendre en compte les modalités de cession des parts sociales, l’identité du signataire de l’annonce et la greffe d’immatriculation. Une fois l’annonce publiée, la société reçoit une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
L’immatriculation de la SCI
Immatriculer la SCI constitue la dernière ligne droite de la création de la SCI. Elle est très capitale, car c’est grâce à elle que la société devient une personne morale. Pour réaliser cette manœuvre, il est obligatoire de constituer un dossier de demande d’immatriculation. Ce dernier est adressé au greffe du tribunal de commerce du département qui joue le rôle de Centre de formalités des entreprises (CFE).
Le dossier de demande d’immatriculation doit comporter les pièces justificatives suivantes :
- un formulaire M0 (Cerfa n° 13958*02) dûment rempli :
- un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
- une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- une attestation de filiation du gérant
- un justificatif de jouissance des locaux qui abritent la société
- un justificatif d’identité du gérant puis
- une déclaration des bénéficiaires effectifs.
Il vous faut aussi l’original de la déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée. Vous avez besoin en plus d’un exemplaire de l’acte de nomination du gérant. Munissez-vous de tout document attestant de l’existence d’une personne morale associée ou gérante de la société. Si la SCI est gérée par une personne morale non immatriculée dans un État membre de l’UE, il faut produire une copie des statuts en vigueur. Ceux-ci devront être traduits en français avec l’appui la copie certifiée conforme et signée par le gérant. Une fois l’immatriculation réalisée, la Société Civile Immobilière reçoit l’extrait Kbis.
Le coût de création d’une SCI
La création d’une SCI peut coûter cher en raison de certains frais fixes comme ceux de greffe. Toutefois, le tarif de création peut varier selon les prestations choisies par les associés. Le tableau suivant présente le coût en fonction de chaque étape de la procédure de création.
| Étape de la procédure de création | Coût |
| Réaliser les apports | À partir de 1 € |
| Rédiger les statuts | Entre 0 et des milliers d’euros |
| Enregistrer les statuts au SIE | De 0 à 5 % de la valeur des apports en nature |
| Publier l’avis de création | 5,50 € HT par ligne (entre 100 et 300 €) |
| Frais d’immatriculation | Environ 70 € |
| Déposer la déclaration des bénéficiaires effectifs | 24,80 € |
Pour créer une SCI, il est possible de faire recours à plusieurs aides. Celles-ci peuvent prendre la forme de subventions ou de déductions fiscales.
Les bienfaits liés à la création d’une SCI
La SCI présente de nombreux avantages. Cette forme sociale permet une gestion efficace des patrimoines immobiliers tant pour les professionnels de l’immobilier que pour les particuliers.
Exclure les règles de l’indivision
La SCI exonère les membres d’une même famille de l’indivision. Généralement, pour la contourner l’associé est amené à forcer la vente du bien. Cependant, avec la création d’une SCI, il lui suffit de procéder à la vente de ses parts sociales. D’ailleurs, cela permet aux autres associés de garder la propriété du bien au travers de la société. La transmission du bien immeuble devient facile.
Simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier
Pour optimiser la gestion des biens immeubles, la majorité des actes de gestion courante sont délégués à un ou plusieurs gérants. Cela permet également d’éviter les conflits entre associés sur des questions moins importantes.
Toutefois, les décisions les plus solennelles requièrent l’accord unanime des associés. Cette procédure se fait au cours d’une assemblée générale souvent convoquée dans le cadre de la nomination du gérant ou de la vente d’un bien.
Permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux
En France, la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). En se référant à ce mode d’imposition, la taxation des bénéfices de la société s’effectue par l’intermédiaire des associés suivant un processus bien défini. Premièrement, il faut répartir les bénéfices entre les associés en fonction de leur participation au capital. Ensuite, les bénéfices sociaux doivent nécessairement être inscrits sur la déclaration de revenus personnelle des associés au titre des bénéfices non commerciaux. Enfin, ils doivent être imposés en application du barème de l’impôt sur le revenu.
Le régime de l’IR permet aux associés de bénéficier de nombreux avantages fiscaux lorsqu’ils décident de céder leurs parts sociales. Ce principe est tout aussi valable en cas de cession d’immeuble détenu par la SCI. Ces cas donnent lieu à :
- une exonération totale d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles (ou de parts sociales) en cas de détention pendant une durée supérieure à 22 ans
- une exonération totale des contributions sociales des immeubles (ou parts sociales) détenus pendant plus de 30 ans puis
- un abattement fiscal de 100 000 € en cas de donation des parts sociales entre parents et enfants excluant l’application de droits de donation.
Dans le cas d’une société commerciale immobilière, vous pouvez opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce mode d’imposition permet d’amortir l’immeuble détenu et de réduire ainsi les bénéfices imposables annuels.
