SCI IS ou LMNP : quelle forme choisir pour acheter votre bien immobilier ?

En principe, il n’est pas possible de cumuler le statut de SCI avec celui du LMNP pour l’achat d’un bien immobilier. Il est donc nécessaire d’opérer un choix entre l’une ou l’autre de ces deux formes juridiques. Toutefois, il convient de faire la lumière sur les points qui les caractérisent afin de rendre le choix plus aisé.

Le cadre légal applicable

Pour déterminer le régime adapté à son projet d’acquisition d’un bien immobilier, il est d’abord important de définir le cadre légal qui régit ces différents statuts.

La Société civile immobilière (SCI)

La SCI est une forme juridique d’entreprise qui convient généralement à la gestion de biens immobiliers. On retient au titre de ses attributions, les éléments suivants :

  • la gestion locative de biens immobiliers,
  • la déclaration auprès des impôts des revenus locatifs,
  • l’organisation de la répartition des bénéfices entre les membres associés de l’entreprise.

Ce dernier point tient compte des parts sociales dont les associés de l’entrepreneur sont détenteurs. Au-delà de ces missions qui définissent son cadre d’activité, la SCI est constituée en une corporation. Autrement dit, elle évolue en groupement et doit de ce fait impliquer obligatoirement plusieurs associés. Sur ce point, elle est différente du statut du LMNP qui lui, n’impose pas une telle exigence. En effet, dans le régime du Loueur Meublé Non Professionnel, la gestion doit être confiée à une seule personne.

D’un autre côté, les membres constituants la SCI sont tenus de respecter les exigences définies dans les statuts de l’entreprise. Ils devront aussi nommer un gérant qui s’assurera de la gestion courante des affaires. Il en est de même de la représentation de la société en cas de besoin.

Le Loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le LMNP bénéficie d’un statut qui ne le présente pas comme une société en ce sens qu’il ne lui est imposé aucune forme juridique d’entreprise. Il désigne un statut fiscal qui permet de déclarer ses revenus locatifs en qualité de loueur non professionnel. L’obtention d’un numéro SIREN devient toutefois une obligation. Le statut de LMNP demande en outre de considérer en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus locatifs déclarés.

Pour profiter de ce régime, il faut respecter l’une ou l’autre des conditions suivantes. La première est de générer comme revenus locatifs, durant une année, moins de 23 000 €. La deuxième condition est d’enregistrer un montant de revenus locatifs inférieur à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Il faut par ailleurs préciser que le statut du LMNP rend obligatoire la déclaration, sans exception, de l’ensemble des revenus locatifs.

Est-il possible de cumuler ces deux statuts ?

L’association de la SCI et le LMNP n’est réalisable qu’à de rares occasions. La première apparaît en effet aux yeux de la loi comme une société de nature civile. Cela la rend inapte à pratiquer une activité dont les revenus sont qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée, contrairement à celle non meublée, est perçue comme une activité commerciale. Par conséquent, il n’est pas possible de cumuler la SCI et le LMNP notamment si l’entreprise fait de la location meublée, sa principale activité.

Par ailleurs, dans la situation où une SCI conçoit une location meublée à titre optionnel, une tolérance en la matière peut être admise. Pour cela, le respect de certaines conditions s’impose : les revenus locatifs générés en qualité de LMNP ne doivent pas représenter la source principale de revenus de l’entreprise. De même, les revenus de location ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an.

Lorsque ces deux conditions ne sont pas respectées, le statut de la société LMNP bascule en LMP. Autrement dit, la SCI sera désormais considérée comme loueur en meublé professionnel. Dans ce cas, elle aura la possibilité de déclarer ses revenus locatifs en qualité de LMP. L’exigence, c’est que cette activité ne représente pas son activité principale.

Par ailleurs, lorsque les revenus de location de la SCI représentent plus de 10 % de son chiffre d’affaires, elle doit être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les points forts et les limites des 2 régimes

Le choix entre la SCI et le LMNP doit s’opérer selon le projet de location meublée et les revenus locatifs générés. Le LMNP est bien souvent privilégié par les personnes qui souhaitent avoir un revenu complémentaire sans passer par des loueurs professionnels. Le choix de la SCI est quant à lui conseillé pour une cogestion des biens locatifs. Dans l’un ou l’autre des cas, ces deux régimes présentent des avantages dans leur fonctionnement, mais également des inconvénients.

Les avantages et inconvénients de la SCI

La SCI est recommandée pour une gestion à plusieurs de biens immobiliers. De ce fait, l’un des principaux avantages est l’insaisissabilité du patrimoine personnel des associés. En clair, le patrimoine des associés est dissocié de celui de la SCI. Ensuite, il y a la possibilité de migrer vers un régime d’impôt sur les sociétés (IS). Il ne faut pas non plus oublier la répartition des charges locatives entre les différents associés, et bien d’autres.

Il y a cependant de petits inconvénients dans le système de gestion d’une SCI. Il s’agit notamment de l’obligation de créer et de gérer l’entreprise en prenant en compte toutes les règles de gestion qui s’imposent. Il y a aussi l’obligation de se payer les services d’un expert-comptable pour la tenue d’une comptabilité stricte.

Les avantages et les limites du LMNP

Le LMNP offre la possibilité de privilégier un régime d’imposition au micro-BIC ou d’opter pour un régime réel simplifié. Le premier permet notamment de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus découlant de la location meublée. Le second, destiné aux locations meublées comportant d’importantes charges, permet de soustraire les obligations locatives du revenu imposable. Ce statut présente surtout l’avantage de mettre en place facilement une activité de location meublée. Quelques désavantages restent cependant à souligner. Il s’agit entre autres du plafond de revenus de location instauré à 23 000 €.

Lequel des deux statuts choisir ?

Le loueur meublé non professionnel, peu importe sa forme juridique, se voit imposer le respect du plafond de 23 000 € annuel de revenus locatifs. Partant de là, ce statut est considéré comme étant peu adapté pour avoir d’importants bénéfices. A contrario, la SCI se révèle en la matière être le type d’entreprise à privilégier en raison de son régime d’imposition délicat.

Par ailleurs, une SCI familiale donne la possibilité d’organiser la transmission du bien immobilier aux ayants droit contrairement au LMNP. Pour finir, il est nécessaire de tenir compte de toutes ces informations pour opérer un choix judicieux entre SCI ou LMNP.

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